Le crédit est une avance accordée par les banques et les organismes financiers, qui prêtent aux particuliers et aux professionnels pour réaliser une dépense sans qu'ils aient à utiliser leur épargne.
C’est une mise à disposition d'argent sous forme de prêt, consentie par un créancier (prêteur) à un débiteur. Pour l’emprunteur ce prêt est une dette qu’il va rembourser au fil du temps.
Un prêt immobilier est destiné à financer tout ou en partie de l’acquisition d’un bien immobilier d’un bien immobilier (résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif), pour une construction ou pour des travaux.
Plusieurs acteurs coexistent, les banques et les courtiers en immobiliers. Les courtiers français inspirent de plus en plus confiance. Selon une étude d’Arcturus Group, cabinet d’étude de marché, les emprunteurs français sont de plus en plus confiants à l’idée de passer par un courtier en prêt immobilier car ils prennent le temps d'étudier les projets, peuvent négocier auprès des banques. Les nombreux avantages du courtier immobilier incitent chaque année de plus en plus de futurs acheteurs à recourir à leurs services.
Le courtier s’occupe de trouver le meilleur prêt possible pour votre projet, il prendra votre dossier en charge, validera la faisabilité de votre projet immobilier et fera le tour des banques pour trouver les meilleurs conditions de taux et d'assurances pour votre emprunt. Par la suite vous serez en condition pour choisir l’offre la plus adaptée à vos besoins. Et enfin il vous accompagnera tout au long du montage du prêt par la banque choisie jusqu'au déblocage des fonds par le Notaire pour la signature de l'acte.
Le courtier en crédit immobilier à accès aux services prescriptions des établissements bancaires et vous fait ainsi bénéficier de taux bancaires négociés pour votre demande d’emprunt. Les courtiers en prêt immobilier sont des intermédiaires entre les banques, les agences immobilières et vous. Ils vous apportent des connaissances techniques dans le montage de votre prêt immobilier, et pour les situations particulières, ils vous conseillent, notamment sur des montages financiers complexes.
Ainsi, le courtier vous fait gagner du temps et de l’argent, il va gérer à votre place la recherche de prêt en allant faire le tour des banques et vous proposer au plus vite l'offre qui correspondra le mieux à votre projet. Mais aussi pourra négocier auprès des banques afin de trouver la bonne combinaison entre le taux d'emprunt, la durée du prêt et votre apport personnel.
L’apport personnel est la somme d’argent que vous allez apporter, il prouve le sérieux et la solidité de votre projet immobilier. Bien souvent les établissements bancaires demandent de de disposer d’au moins 10 % du prix de l’opération. L’apport personnel sert en effet à rassurer le prêteur sur le risque d’impayés.
Pour évaluer votre capacité d'emprunt immobilier, le montant éventuel de vos mensualités ou vos frais de notaire, des simulateurs sont à disposition des clients. Il est important avant de vous lancer dans la recherche d'un bien ou d'un crédit de connaître ces résultats.
Ces simulations vous informent également sur les différents types de crédits afin de vous aider à choisir l'offre qui vous convient le mieux pour votre projet. Ainsi que le montant que vous pourrez emprunter ce qui vous aidera dans vos recherches de biens.
Vous pouvez en outre calculer le taux annuel effectif global (TAEG) de votre crédit. C’est le taux d’intérêt qui intègre la totalité des sommes que vous devez payés pour le crédit en dehors du remboursement de la somme que vous empruntez.
Le courtier négociera également les frais de dossier bancaire (souvent aux alentours de 1000 euros) et la réduction, voire la suppression de vos indemnités de remboursement anticipé (IRA).
L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours. Au 11e jour, il peut renvoyer le document signé, ce qui valide son acceptation et le lancement du prêt.
L’offre est soumise à un accord écrit de tous les destinataires. Il vous faudra retourner les documents signés à la banque. Il est d’ailleurs vivement conseillé de le faire par voie postale pour attester la date d’envoi.
La durée maximale d’un prêt immobilier dépend des conditions proposées par le courtier en crédit immobilier, qui prend en compte différents critères dont l’âge de l’emprunteur ou la destination de l'acquisition (résidence principale ou investissement locatif). Ainsi, certaines banques proposent-elle des prêts immobiliers jusqu'à 30 ans.
La durée des taux de crédits n’a cessé d’augmenter pendant ces dernières décennies pour cause, la hausse des prix de l’immobilier.
En moyenne un prêt immobilier est réglé sur 7 ans. Le coût total réel du prêt sera calculé en fonction des intérêts payés sur cette durée.
La meilleure durée pour votre prêt immobilier reste celle pour laquelle la mensualité s’adapte le mieux à votre budget.
Le crédit immobilier est principalement utilisé pour l'acquisition d’une résidence principale ou secondaire, ou encore pour de la location à un tiers. Mais il peut être aussi fait pour un immeuble ou encore de l'immobilier d'entreprise.
Il existe différents types de crédit immobilier.
Le prêt immobilier à taux fixe est un crédit immobilier dont le taux du crédit ne change pas au court du temps. Il permet d’obtenir une vision à long terme de l’emprunt et de connaître dès le début les mensualités ainsi que le coût total, quel que soit l’évolution du marché.
Ce type de crédit est utilisé majoritairement pour les crédits ayant une durée d’emprunt relativement longue (+ de 15 ans). Grâce à ce prêt vous pouvez plus facilement gérer votre budget et anticiper vos dépenses sur le long terme.
Le prêt immobilier à taux variable peut évoluer à la baisse comme à la hausse, il ne reste pas fixe mais son taux initial est plus faible que pour un prêt à taux fixe.
L'augmentation ou la diminution du taux sont généralement "capés" c’est-à-dire que la variation est plafonnée afin de limiter le risque lié à l'augmentation des taux.
Si les taux baissent vous bénéficiez également d’une baisse du montant de vos mensualités.
Enfin, si vous souhaitez rembourser votre emprunt par anticipation vous ne paierez pas de pénalité.
Le prêt à taux mixte, il mélange le taux fixe et le taux variable. Dans un premier temps le remboursement se fera avec une mensualité à taux fixe puis le taux deviendra variable ainsi il offre une stabilité puis devient modulable.
Il est important de choisir le moyen de financement immobilier la plus adaptée à votre situation.
Les Obligations Assimilables du Trésor (OAT) sont des emprunts que la République française émet depuis plus de 25 ans, pour financer les besoins de l’État à long terme. Leur crédit est celui de l’État français. Les baisses et les hausses du taux de fixe de l’OAT sont de bons indicateurs pour savoir si les taux immobiliers vont augmenter ou diminuer.
Si les OAT évolue à la hausse alors les taux immobiliers seront revus eux aussi à la hausse et si les OAT diminuent alors les taux d’intérêts immobiliers diminueront.
Le taux directeur de la Banque centrale européenne BCE impacte les taux bancaires, notamment les taux variables (Indice Euribor).
Les conjonctures macro et micro environnementales ont également une influence sur l’évolution des taux de crédit immobiliers comme l’économie et la politique menée.
Plus la durée du prêt augmente, plus le taux augmente aussi, en effet, le taux étant la rémunération d'un risque, le défaut de paiement est logiquement plus élevé sur une durée de 25 ans que sur 10 ans.
L'apport personnel peut également influer le taux d’intérêt. En effet, si vous avez beaucoup d’apport, c’est que vous avez réussi à épargner jusqu’à maintenant donc votre plan de finance est sain.
L’âge, celui-ci influe sur le taux de votre prêt mais aussi sur la souplesse qu’ont les banques sur certaines conditions. Emprunter sans apport personnel est plus facile pour les jeunes actifs de 27 ans qu’à 56 ans.
La situation professionnelle, les banques regardent vos revenus mais aussi votre statut. Par exemple le statut de fonctionnaires permet d'obtenir des conditions de prêt avantageuses. La banque étant rassurée par le caractère stable qu'implique ce statut.
La simulation des frais de notaire liés à votre achat est une étape importante pour établir votre budget. Ces frais sont à additionner avec les prix du bien et les honoraires de l’agence immobilière. Ils représentent environ 8 % du prix de vente.
Exemple :
Dans le cas de l'achat d'un appartement à Bordeaux (33) dont le prix de vente est de 250 000 euros, les frais de notaire s'élèvent à 20 400 euros. Ils comptent : 4 053 euros d'émolument, 14 517 euros de droits dus au Trésor public, 550 euros de publicité foncière et 400 euros de frais annexes auxquels s'ajoute 811 euros de TVA.
Ainsi le coût de cette acquisition (hors frais bancaires et de garantie) est de 270 400 euros.
Les frais de notaires sont séparés en 3 parties :
Ses honoraires (ou émoluments) : ils représentent la rémunération effective pour la rédaction de l’acte notarié. Étant donné son statut d’officier public, le Notaire accorde au document un caractère officiel d’authenticité. Les actes notariés sont donc qualifiés d’actes authentiques et ont valeur de preuve. Le tarif est règlementé et est proportionnel au prix du bien.
Droit d’enregistrement : Ce sont les sommes versées pour le compte de l’Etat et les collectivités locales.
Les débours : Ils correspondent aux sommes que le notaire reverse pour le compte de son client. Ils servent à payer des intervenants qui participent au processus de l’achat immobilier.
Toutes les personnes souhaitant emprunter pour acquérir un bien immobilier quel que soit leur situation peuvent bénéficier d’un prêt immobilier. Le crédit immobilier s’adresse à toutes les personnes ayant un projet immobilier.
Les employés, les cadres, les professions libérales, les retraités, les jeunes actifs ainsi que les locataires ou propriétaires peuvent tous demander un prêt à un courtier en immobilier.
Les retraités peuvent également y avoir droit, bien que les banques accordent plus facilement un crédit immobilier aux jeunes actifs car ils y trouvent moins de risques. Mais face au vieillissement de la population et au niveau de pouvoir d’achat dont bénéficient les retraités, les banques assouplissent peu à peu leurs conditions pour cette tranche d’âge.
Les retraités vont opter le plus souvent pour un crédit de courte durée. Ils souscrivent majoritairement un crédit immobilier sur une durée de 7 à 10 ans.
Les organismes financiers sont présents sur internet et dans des agences et proposent aux clients des solutions personnalisées parce qu’il existe autant de profils d'emprunteurs qu'il existe d'emprunteurs.
Vous vous posez certaines questions sur les possibilités d’accès au crédit immobilier, notre métier est d'y répondre.
Non, les personnes souhaitant rénover ou agrandir leur habitat peuvent aussi bénéficier d'une aide au financement.
Un apport n'est pas indispensable. Il peut s'agir de l'achat d'un bien, en partie ou en totalité financé par un prêt.
Que ce soit l’achat d’une résidence principale, secondaire ou alors un investissement locatif peu importe, le crédit peut être fait pour n’importe quel projet.
Le recours à un crédit immobilier peut se faire aussi bien pour un montant relativement faible que pour une somme très importante.
Cela est possible si vous avez choisi un prêt modulable (ou crédit évolutif). Accélérer les remboursements viendra limiter le coût total du crédit puisque la durée et/ou le montant seront réduits.
Le prêt à taux zéro est destiné aux emprunteurs qui souhaitent financer l’acquisition de leur première résidence principale. Ce prêt s’applique lors de l’acquisition d’un logement neuf, d’un logement ancien avec de nombreux travaux ou d’un logement social existant ayant déjà été occupé. Il existe des conditions pour pouvoir y prétendre :
Le remboursement varie en fonction des revenus, de la zone géographique et de la situation familiale. Il se fait toujours en deux temps, Pendant la première période vous ne remboursez pas le PTZ. Cette période peut durer de 5, 10 à 15 ans. Une fois cette période de différé écoulée vous commencerez à rembourser votre prêt.
Il est possible et peut être judicieux de renégocier son prêt immobilier mais pour cela le montant des intérêts d'emprunt à rembourser doit être encore conséquent. Cela revient à une diminution du taux de son prêt immobilier. Cette baisse du taux permet donc de réduire le montant de ses mensualités pour le reste de la durée du remboursement ou bien de réduire la durée du remboursement en conservant les mêmes mensualités.
Il ne faut pas confondre la renégociation et le rachat de crédit. Pour la renégociation on trouve des frais de dossier (500 et 800 euros) mais l’emprunteur ne doit pas faire face aux indemnités de remboursements anticipés ni les frais de nouvelles garanties. Alors que le rachat se fait si votre banque vous refuse votre demande de renégociation de prêt immobilier ou que le nouveau taux proposé ne vous satisfait pas, l’option est de vous tourner vers la concurrence. Le client aura alors une nouvelle banque, un nouveau taux plus intéressant que le précédent, un nouveau contrat de prêt et une nouvelle assurance emprunteur.
Prenons un exemple avec un crédit de 240.000 euros sur 20 ans souscrit au cours des 10 dernières années, vous pouvez vous attendre à plusieurs dizaines de milliers d'euros d'économies sur l'ensemble de la durée du prêt. Il existe des simulateurs pour estimer la valeur des gains que vous pourriez toucher.
La banque n’est pas obligée d’accepter une renégociation car celle-ci n’aurait aucun intérêt à accorder un taux plus intéressant que celui auquel le client avait contracté, hormis de vous garder comme client. Il acceptera cet avantage que s’il est sûr que vous n’irez pas voir un autre établissement bancaire.
Si l’établissement bancaire vous considère comme un emprunteur intéressant et que vous connaissez bien votre projet alors vous avez toutes les chances de voir votre renégociation approuvée.
Emprunter sans argent c’est possible, les banques n’ont pas totalement fermé les portes aux particuliers n’ayant pas suffisamment de ressources financières. 12 ans auparavant il fallait un apport pour pouvoir emprunter, aujourd’hui les banques acceptent de financer certains emprunteurs ne disposant pas de fonds propres.
Ces crédits concernent essentiellement 3 catégories d’emprunteurs :
Lors du premier entretien vous apprendrez à connaitre votre courtier et il prendra connaissance de votre projet et de vos attentes. Le courtier en prêt immobilier aura besoin de certains documents pour faire le prêt de votre projet immobilier :
Un avant contrat signé : si vous acheter un logement neuf
Un plan de construction ou des indications concernant les surfaces : si vous construisez pour que le courtier puisse évaluer au plus juste les coûts du projet.
Une promesse de vente ou compromis de vente signé : si votre prêt est refusé, votre achat sera annulé et les sommes versées vous seront remboursées.
Un devis estimatif des travaux à venir, plan des surfaces, date de construction : si vous achetez de l’immobilier ancien et que des rénovations sont prévues.
Le titre de propriété du bien revendu et éventuellement une estimation du prix du bien (réalisée par un expert immobilier) : si vous utilisez un crédit-relais pour acheter votre prochain bien immobilier.
Plus votre dossier sera complet, plus votre demande de prêt sera crédible et sérieuse. Alors mettez toutes les chances de votre côté donnez toutes les informations à votre courtier en crédit immobilier.
Attention aux banques ! Même si ces dernières sont des organismes très importants dans notre société, elles peuvent parfois ne pas avoir de bonnes intentions auprès des emprunteurs.
En effet, il y a plusieurs points qui peuvent vous mettre la puce à l’oreille sur ces arnaques.
Tout d’abord l’accord trop facile d’un prêt où on ne vous demande aucunes conditions de revenus ni de garantie et une disponibilité du prêt immédiate (24 à 48h après).
Il faut aussi se méfier des sommes proposées par les banques, des montants trop élevés comparés à votre demande, des taux d’intérêts très faibles, une durée de remboursement longue (plus de 25 ans) car en général les banques préfèrent des durées de remboursement assez courte (10/15 ans) afin d’éviter les défauts de paiement.
De plus, si votre banque vous demande de verser immédiatement des frais pour soi-disant couvrir les frais de dossier, d’assurance ou autre, sachez que c’est une arnaque. Il est "interdit à toute personne physique ou morale qui apporte son concours, à quelque titre que ce soit, à l’obtention d’un prêt d’argent, de percevoir une somme d’argent avant le versement effectif des fonds prêtés", rappelle l'APCR. Les frais sont versés uns fois le contrat signé.
Face à ces risques d’escroquerie, il y a des réflexes à adopter.
Vérifier le registre d’immatriculation de l’entreprise au registre du commerce pour vérifier que la société n’a pas été inventée et que celle-ci ne fasse pas l’objet d’un redressement judiciaire.
Ne vous arrêtez pas à ce que vous voyez sur le site, recherchez les mentions légales pour vérifier qu’il y en a (raison sociale, forme juridique, adresse de l'établissement, montant du capital social) car ces informations sont obligatoires.
Il faut faire les bonnes recherches pour trouver le bon organisme prêteur. Vous pouvez vous renseigner auprès des sociétés inscrites au registre des agents financiers agrées qui recense les sociétés françaises et étrangères qui ont le droit d'exercer des activités financières en France ou auprès d’un intermédiaire autorisé à exercer son activité en France et inscrit au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS).
Si votre contrat comporte des irrégularités, vous pouvez alors le contester auprès de votre banque. Si la négociation échoue, il faudra porter l’affaire devant le tribunal de grande instance où l’assistance d’un avocat est obligatoire. Le recours à un avocat sera obligatoire si le montant du litige excède 10 000€.
Seule limite à votre droit d’action : le délai de prescription pour contester votre contrat est de 5 ans.
Avant de s’engager auprès d’une banque il faudra donc étudier la fiabilité de l’organisme prêteur.
Il est très conseillé de faire appel à un courtier pour vous choisir une banque pour votre prêt immobilier car celui-ci connaissant et travaillant beaucoup avec les banques, vous dégotera une offre de prêt de confiance.
Dès lors que vous souhaitez un prêt en immobilier la première chose à faire est de bien choisir son courtier. Il faut en premier lieu prendre en compte son mode opératoire, s’il travaille en agence il va traiter votre dossier jusqu'à la signature de l'acte authentique et si vous choisissez un courtier à distance il vous redirigera vers ses partenaires bancaires.
Favorisez, un courtier qui exerce proche de chez vous. Les courtiers locaux ont tendance à mieux collaborer avec certaines banques qui reçoivent les dossiers directement en agence.
Au niveau des frais, faites attention. L'absence d'honoraires d'un courtier peut cacher des frais bancaires ou une qualité de service incertaine. Tandis que certains courtiers exercent sous le régime d'agent commercial et appliquent des frais de dossier qui sont parfois 2 à 5 fois supérieurs à ce qui se pratique en moyenne.
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Ils prendront en charge le financement de votre projet et vous accompagneront dans vos démarches pour vous faire gagner du temps et de l’argent.
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