L’assurance de prêt immobilier est une assurance qui permet de rembourser les mensualités dû par l’emprunteur si celui est en incapacité de le faire lui-même pour des raisons que nous allons évoquer.
L’assurance pour un crédit immobilier est indispensable car elle permet de protéger le remboursement de certains risques que peut rencontrer l’emprunteur.
Ces risques peuvent prendre la forme de décès, une incapacité temporaire et totale de travail (ITT), un accident entraînant une invalidité permanente et totale (IPT) ou partielle (IPP) et une perte d’emploi.
L’assurance augmentera le coût total de votre prêt.
Avoir une assurance emprunteur d’une durée égale au prêt contracté est indispensable autant pour la banque que pour l’emprunteur.
En effet, l’assurance permet à la banque de se voir remboursée malgré les défaillances de paiement de l’emprunteur et celui-ci protégé d’un endettement supplémentaire ou de la saisie du bien acheté pour couvrir les échéances encore dues.
Légalement parlant, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire, cependant aucun établissement ne vous accordera un prêt immobilier sans cette garantie.
Cependant, la banque prêteuse a des obligations envers ses emprunteurs : lors de la première simulation d’une assurance-crédit pour un prêt immobilier, le banquier remettra systématiquement à l’emprunteur une Fiche Standardisée d’Information (FSI) précisant :
Nous allons évoquer ici les différentes assurances pour un crédit immobilier :
En cas de décès de l’emprunteur, l’assurance remboursera la totalité du prêt restant dû à la banque.
Ainsi la famille du défunt n’aura pas à supporter le remboursement du crédit.
Pour ce qui est du bien, si l’emprunteur a contracté de prêt seul, le bien reviendra à ses héritiers.
Le coût de l’assurance prêt immobilier avec garantie décès se calcul en fonction de l’âge de l’emprunteur ainsi que de son état de santé. Le coût se calculera ensuite en fonction du montant que vous avez à emprunter.
En aucun cas l’assurance emprunteur ne remboursera plus que le capital restant dû à votre banque (au jour du décès de l’emprunteur). Cette somme sera versée au bénéficiaire qui est désigné dans votre contrat d’assurance (donc la banque prêteuse).
L’assurance décès n’est pas applicable dans certains cas comme le suicide, si le décès résulte d’une maladie qui n’a pas été mentionnée dans votre questionnaire médical, de la guerre et si le décès de l’assuré est dû suite à un record ou une tentative de record
Liée à la garantie décès, utilisée en cas de maladie ou d’accident si la personne a besoin d’une aide pour effectuer les actes de la vie courant tel que se nourrir, se vêtir, se laver, se déplacer... L’assurance remboursera la totalité du prêt.
Cette assurance ne s’adresse qu’aux personnes âgées de moins de 65 ans. Lorsque l’emprunteur a atteint cet âge, l’indemnisation s’arrête.
Afin de bénéficier de l’indemnisation, l’assuré devra subir un test médical une fois que son état sera stabilisé. C’est le service médical de l’assureur qui est tenu de réaliser l’examen. Un médecin-conseil de la compagnie évalue l’état de l’assuré afin de déterminer qu’il y a bien Perte Totale et Irréversible d’Autonomie.
Il y a deux modes d’indemnisation pour ce cas en fonction de l’assurance. Soit l’assurance estime que l’état de santé de l’emprunteur ne s’améliore plus, elle pourra proposer de rembourser l’intégralité du montant restant dût par l’assuré. Dans un autre cas, l’assureur préfèrera rembourser chaque mois les échéances du prêt en espérant que la situation de l’emprunteur s’améliore afin qu’il puisse continuer à payer ses mensualités.
Le remboursement du prêt par la compagnie d’assurance est effectué selon la quotité assurée. La quotité fait référence au niveau de couverture adopté par l’emprunteur. Elle doit s’établir à 100% au minimum.
Le contrat d’assurance de la PTIA contient une liste d’exclusions tel qu’un accident résultant d’un métier à risque ou causé par la pratique d’un sport ou d’une activité à risque.
Le coût de cette assurance se calcul en fonction de l’âge et de l’état de santé de l’emprunteur, de la quotité qu’il a choisi et des exclusions de garantie.
Exigée pour un achat de résidence principale en cas d’incapacité tel qu’une maladie ou accident qui empêcherait l’emprunteur d’exercer une activité rémunérée. L’assurance remboursera les sommes dues à l’établissement prêteur jusqu’à ce que la personne puisse reprendre son activité. Une incapacité qui dure plus de 3 ans ou devient permanente, nécessitera l’assurance PTIA.
Les délais de franchise varient en fonction de la compagnie d’assurance, mais en moyenne il faudra compter 90 jours pour une franchise classique, pour les travailleurs non-salariés et professions libérales, le délai sera souvent de 15, 30, 45 ou 60 jours. Pour les salariés qui ont un régime de prévoyance et de couverture de salaires longue durée le délai sera de 180 jours.
Il existe deux méthodes d’indemnisation.
Le principe indemnitaire qui assure une prise en charge si vous perdez votre salaire suite à un arrêt de travail et que votre Incapacité Temporaire de Travail dure longtemps. Si vous bénéficiez d’un maintien de salaire, vous ne toucherez pas d’indemnité ou alors elle sera partielle, en rapport avec votre perte de salaire.
Le principe forfaitaire consiste à vous indemniser au forfait que vous ayez une perte de revenu liée à votre arrêt de travail ou non.
Pour ces deux cas, l’indemnisation s’effectuera en fonction du délai de franchise que vous trouverez dans les conditions générales de votre contrat.
Certains cas ne sont pas pris en compte dans l’assurance ITT tel que les arrêts maladies pour des affections psychologiques (dépression, fatigue chronique…), les arrêts maladies pour des affections disco-vertébrales (lombalgies, hernie discale…), les arrêts maladies faisant suite à une maladie qui n’a pas été mentionnée dans le questionnaire médical, les arrêts maladies faisant suite à une tentative de suicide et les arrêts maladies qui résultent d’un accident suite à la pratique de certains sports à risques.
Utile si l’emprunteur ne peut plus exercer son activité professionnelle indiquée dans son contrat d’assurance emprunteur pour cause d’invalidité professionnelle ou fonctionnelle, mais que l’activité peut se poursuivre sur un poste adapté.
L’assurance réglera partiellement les échéances du prêt en cas d’Invalidité (dont le taux doit être supérieur à 33 %).
L’indemnisation va dépendre de l’âge de l’assuré, de sa profession, de son taux d’invalidité et de l’accident ou de la maladie.
L’assurance de contrat de prêt immobilier croise le taux d’incapacité professionnelle avec le taux d’invalidité fonctionnelle.
Le taux d’invalidité fonctionnelle est le même pour tout assuré alors que le taux d’invalidité professionnelle est différent selon l’assuré.
La couverture si le crédit est souscrit par un seul emprunteur ou à deux. Si l’emprunteur est seul, l’assurance indemnise ce dernier, mais s’ils sont deux, la garantie couvre séparément les co-emprunteurs.
La prise en charge des remboursements est limitée dans le temps, normalement applicable jusqu’au 65ème anniversaire de l’emprunteur.
Certains cas ne sont pas pris en charge par l’IPP tel qu’une incapacité résultant d’une tentative de suicide, une inaptitude consécutive à un record ou une tentative de record, une invalidité suite à une guerre et une invalidité causée par une pathologie non indiquée dans l’examen médical. De plus, l’assurance refuse d’appliquer la garantie invalidité permanente et partielle à des individus pratiquant des métiers à risques ou activités sportives dangereuses.
Afin de disposer d’un contrat complet pour votre assurance garantie IPP, vérifiez que l’invalidité permanente et partielle couvre les risques liés à votre profession, sélectionnez le contrat qui convient le mieux entre offre forfaitaire et indemnitaire, vérifiez que la garantie est valable même si vous n’exercez pas d’activité professionnelle au moment du contrat, surveillez les durées de franchise et de carence et vérifiez quelle est la durée d’indemnisation à laquelle vous avez le droit en cas d’invalidité (normalement 65 ans mais dépend de l’assureur).
Facultative et seulement pour les salariés en CDI depuis 1 an au moins.
En cas de perte d’emploi tel un licenciement, l’assurance prendra en charge une partie du remboursement sous conditions d’être inscrit à Pôle Emploi et de toucher les Allocations Retour à l’Emploi (ARE).
Toutefois, tout le monde n’a pas accès à cette garantie, en effet la garantie est exclusivement réservée aux emprunteurs qui sont salariés en CDI ayant travaillés pendant une durée comprise entre 6 et 12 mois, un salarié en CDD recruté à temps complet pour au moins 90 jours peut en bénéficier et être couvert, à condition qu’il ait décroché un CDI avant d’être licencié, Les souscripteurs ne doivent par ailleurs pas dépasser une certaine limite d’âge qui varie d’un établissement de crédit à un autre (entre 50 et 65 ans) et l’assurance ne concerne que les licenciements indemnisés par Pôle Emploi.
Les salariés en CDD, les travailleurs indépendants, les professions libérales, les artisans, les exploitants agricoles et les commerçants sont exclus de cette assurance ainsi que les employés en période d’essai, en préavis de licenciement ou démissionnaires.
Après avoir perdu son emploi, l’emprunteur devra attendre la carence et la franchise afin d’être indemnisé. La carence est le premier délai de 6 à 12 mois qui suit la signature du contrat. Pendant cette période l’emprunteur ne pourra être indemnisé même s’il se voit licencié. Le second délai compte entre 3 à 9 mois dès le licenciement de l’individu.
Le souscripteur doit ainsi attendre entre 9 et 21 mois avant que l’assureur ne prenne en charge le remboursement des mensualités de son prêt immobilier.
Le montant des indemnités varie selon l’assureur mais en général les mensualités sont remboursées de 30% à 80% de leur montant, le pourcentage d’indemnisation peut être fixe ou progressif, selon le souhait de l’assuré. Ce dernier peut par exemple bénéficier d’un remboursement de 40% durant les 6 premiers mois, de 60% sur les 24 mois prochains et de 80% pendant les 6 derniers mois.
Le coût de la garantie perte d’emploi se calcul en fonction du montant du capital emprunté.
L'assureur étudie le questionnaire, évalue le risque et adresse une proposition d'assurance indiquant notamment :
Pendant l’année suivant la signature du contrat, il est possible de résilier le contrat d’assurance en adressant un courrier recommandé à l’assureur avec l’accord de l’organisme prêteur.
Pour ce qui est du questionnaire médical à compléter, il doit être rempli avec bonne foi. Toute fausse déclaration peut entraîner la non validité de la garantie.
Passer pas un courtier pour vous trouver votre assurance de crédit immobilier vous fera gagner du temps mais aussi vous trouvera l’assurance qui correspondra le plus et qui aura des garanties équivalentes au contrat de votre établissement bancaire.
En effet, la banque prêteuse est obligée d’accepter le contrat d’assurance emprunteur de votre choix tant que les garanties sont équivalentes à celles incluses dans le contrat d’assurance que vous propose la banque.